L'investissement dans le logement LMNP en résidence étudiante

En ce qui concerne les investissements LMNP, l'investissement le plus courant que les banquiers et les conseillers en gestion d'actifs offrent des appartements ou des chambres dans le service résidentiel (logement étudiant, senior, tourisme)...) nouveau. Aussi intéressant que le nouveau pnml puisse paraître sur papier, il présente au moins 7 risques spécifiques qui doivent être intégrés et analysés dans le processus décisionnel.

L'investissement avantages du lmnp

Le PNLM offre trois avantages principaux à un investisseur immobilier :

7 risques du nouveau PNML

Investir dans un service de résidence du Pnlm - C'est - à-dire dans un projet-comporte également sept risques majeurs :

Investir dans un nouvel achat LMNP dans un design

Les investissements dans le nouveau LMNP en résidence étudiante sont habituellement vendus sous forme de ventes à la phase d'intégration future-VEFA. En particulier, cela signifie que la propriété n'a pas encore été construit, mais que l'investisseur s'engage à acheter, et s'engage également à payer pour la façon dont il est fabriqué.

Cette situation est particulièrement bénéfique pour le promoteur, car elle ne peut pas garantir la vente de l'immeuble et ne devrait pas progresser, c'est, en effet, les acheteurs qui le font pour lui, malgré un léger retard.

Bien que le mécanisme soit doublement attrayant pour les promoteurs, il demeure une source d'incertitude pour les acheteurs, car entre un plan de projet et l'achèvement et la livraison de la propriété, il peut y avoir un potentiel sérieux.

Est-ce la situation de la propriété, n'a pas encore été construite et toutes les incertitudes qui l'accompagnent qui expliquent les risques associés aux investissements dans le nouveau LMNP, d'autant plus que les risques associés à la construction sont en plus de ceux de la solvabilité de l'opération de services de logement.

Lorsqu'un actif n'est pas construit, il doit être construit (et c'est là que les problèmes commencent). Le risque de non-construction lui-même est couvert dans le cas de l'achat de biens immobiliers à VEFA. En fait, ce risque est couvert par la garantie financière fournie par chaque opérateur. Cette garantie consiste dans le fait qu'une institution financière garantit le financement de la réalisation de la construction elle-même en cas de non-respect par le contractant.

Il convient de noter que, si L'AGCS couvre le risque d'une construction sans papier, il serait encore possible d'appliquer cet accord, ce qui pourrait entraîner des retards, des coûts et des procédures administratives coûteux.

Outre le risque de non-construction, qui est un peu extrême, le marché dans une seule usine vous expose également à des surprises (mauvais). :

Nouveau danger lmnp défauts de fabrication

Quand tu achètes le plan, tu ne sais pas ce que tu achètes. Le premier danger est d'être déçus. Un bâtiment construit est rarement aussi beau que dans les conceptions des architectes (c'est pourquoi les développeurs semblent "non conventionnelles" dans le bas de votre image...). Outre cette frustration, il peut y avoir des défauts et des défauts plus graves. Si c'est également recouverte d'un papier par des cautionnements et des garanties, il est encore nécessaire de souligner que ces défauts sont parfois masqués et, une fois détecté, il est nécessaire d'effectuer les procédures et 165 qui sont nécessaires pour avoir le droit reconnu.

Délai de livraison

Certains soutiennent qu'une construction sans délais est un peu comme un tour de France sans dopage. Non (il me semble), mais c'est juste que c'est dur à trouver... Sans tomber dans une caricature, les retards dans les travaux de construction sont fréquents et peuvent avoir de graves conséquences lorsqu'il s'agit d'un investissement, surtout si nécessaire. :

Payer des intérêts supplémentaires à la banque lorsqu'elle prend en charge le remboursement d'un prêt en l'absence de loyer; ou
Reportez les retenues d'impôt d'un an parce que la propriété qu'ils produisent n'a pas encore été livrée.

Risque LMNP intérêts de neuf personnes

VEFA est intéressant pour les développeurs car il leur permet de ne pas financer les fonds qui seront construits, car ils sont de futurs acheteurs.

Si cela est d'intérêt pour les opérateurs si faible parce que la fourniture de fonds coûte de l'argent et dans la première partie, dans l'intérêt de la banque. Le problème est que si les développeurs ne paient pas, ce sont les investisseurs qui paient. Dans le cas d'un nouvel investissement par LMNP, les investisseurs doivent souvent financer des intérêts supplémentaires pour financer des avances de trésorerie pendant la phase de construction.

Pour illustrer l'importance de ces coûts, il est à noter que la construction d'un bâtiment peut durer plus de 18 mois, pendant lesquels un investisseur ne reçoit pas le loyer !

Pourquoi ne peux-tu pas gagner de l'argent en achetant une nouvelle voiture?
La comparaison entre une propriété d'investissement et une voiture peut sembler audacieuse seulement hors de sa place, mais il n'est pas.

Lorsque vous achetez une nouvelle voiture, vous ressentez pour la première fois un effet de dégradation. La veille, la voiture était neuve, maintenant elle ne l'est plus. Cette stratégie de détérioration conduit automatiquement à une première perte de valeur. Et puis, si une nouvelle voiture nécessite peu d'entretien, au fil du temps, les coûts d'entretien et de réparation augmenteront jusqu'à ce qu'elle se stabilise. Le phénomène est assez similaire dans le secteur de l'immobilier.

Augmentation des coûts d'entretien et de main-d'œuvre

La vie d'une propriété peut être schématiquement divisée en deux étapes: :

Un temps qui est nouveau ou presque nouveau et pendant lequel il nécessite peu ou pas d'entretien ;
Une seconde lorsque la propriété est vieilli et nécessite un entretien régulier avec un budget en conséquence.
Si vous achetez eh bien, lorsque vous êtes déjà dans la deuxième étape, les conséquences sont réduits. Le budget de travail est bien connu et est suffisant pour l'intégrer dans vos calculs de prix.

D'autre part, les conséquences peuvent être plus désagréable pour ceux qui investissent dans de nouvelles entreprises (la première fois) et de le vendre quand il a vieilli (la deuxième fois).

Si les coûts réels d'entretien ne sont pas correctement socialisés et prévus, il y a un risque qu'au bout de quelques années, le revenu net locatif, qui est inférieur aux prévisions, soit récupéré et que les marchandises soient vendues à un prix inférieur aux prévisions.

Risque 5 d'un nouveau démantèlement de lmnp

Il est courant que les nouvelles propriétés soient plus chères que les anciennes. Ils sont nouveaux et intègrent les dernières innovations en matière de construction et d'équipement. D'autre part, après quelques années, un bien neuf est réduit, puis tombe dans une très grande catégorie de "vieux" bien, qui est évalué sur la base de l'amortissement. L'achat d'un bien lorsqu'il a déjà été fermées pour ne pas l'exposer à ce risque, mais l'achat d'une nouvelle propriété.

Risques accrus dans les services résidentiels
Une propriété dans une maison de services ne peut pas être occupée par le propriétaire. Elle est louée à un gérant. Cela dit, la seule raison d'investir dans ce type de est frais de location. Toutefois, ces loyers ne devraient pas être réduits et devraient être effectivement payés.

Le manque de visibilité d'un investissement dans VEFA a décuplé dans le secteur des services résidentiels, car en plus des risques de construction, cela revient à prendre un risque pour la récupération des revenus futurs.

Risque lmnp 6 réduction du loyer

Le loyer perçu par le propriétaire d'un appartement dans les services résidentiels est financé par la gestion de cette résidence par son directeur. Si l'opération est rentable, le gestionnaire peut payer le loyer convenu. D'autre part, si elle est insuffisante, il risque de perdre de l'énergie et d'avoir à demander une réduction de loyer.

Lorsque vous investissez dans un immeuble résidentiel services existants, tels que L'ancien et l'usagé LMNP, vous pouvez assurer la rentabilité de la gestion du logement en examinant vos comptes. En revanche, dans une TVA à l'investissement, il n'y a pas de comptes, car la résidence n'existe tout simplement pas. Les seuls comptes existants sont les plans d'affaires futurs fondés sur des hypothèses. Bien que ces cas soient parfois vrais, ils sont parfois faux.

L'expérience de ces dernières années a clairement montré qu'il ne s'agit pas de cas isolés, mais de phénomènes fréquents. Ce phénomène est plus courant, car le loyer initial est fixé par les promoteurs, qui peuvent trouver utile de les réparer aussi haut que possible, afin qu'ils puissent revendre les appartements de logement, construits au meilleur prix.